Yapı Tasarruf Sandığı sistemi; Almanya’da uzun süredir baÅŸarılı bir ÅŸekilde sürdürülen, bazı Avrupa ülkelerinde uygulamaya konulan ve önümüzdeki dönemde Türkiye’de de gündeme gelebilecek olan, özellikle orta gelir grubunda yer alanların konut sahibi olabilmelerine imkân veren bir konut finansman sistemi olarak ön plana çıkmaktadır.
Yapı Tasarruf Sandığı (YTS) konut edinmek isteyenlerin belirli bir süre boyunca yaptıkları tasarruf karşılığında, piyasa koÅŸullarından bağımsız olarak, düÅŸük faiz oranlı kredi kullanmasını öngören “kapalı havuz” bir konut finansman sistemidir. Sistemin sürekliliÄŸi, temel olarak konut satın almak isteyen yeni bireylerin YTS sisteminde oluÅŸturulan ve tüzel kiÅŸiliÄŸe sahip olan tasarruf sandığına aktardıkları fonlara baÄŸlıdır.
Tek tip bir konut finansman modelinden ziyade içinde farklı enstrümanların da bulunduÄŸu bir finansman modeli ülkeler için önemli avantajlar sunmaktadır. Bu çerçevede, yapı tasarruf sandıklarının yalnızca konut sektörü için deÄŸil aynı zamanda ülkenin temel ekonomik mekanizmalarının iÅŸlerliÄŸini artırması bakımından da önemli bir araç olduÄŸu açıktır. DiÄŸer bir ifade ile yapı tasarruf sandıkları tasarrufların artırılması yolu ile sermaye birikiminin saÄŸlanması, yatırımların hızlandırılması, cari açığın düÅŸürülmesi gibi olanaklar sunması sayesinde ülkenin makroekonomik kırılganlıklarını azaltabilecek özelliÄŸe de sahiptirler. Ancak, yüksek enflasyon ve konut fiyatlarındaki büyük boyutlu dalgalanmalar gibi yapısal sorunların bulunduÄŸu ülkelerde söz konusu sistemin doÄŸrudan uygulanmasının ancak kamunun desteÄŸiyle mümkün olabileceÄŸi görülmektedir. Zira, benzer ülke örneklerinde YTS sistemini baÅŸarılı bir ÅŸekilde uygulayan ülkelerde devlet özellikle baÅŸlangıç aÅŸamasında önemli ölçüde teÅŸvik saÄŸlamıştır.
Günümüzde Yapı Tasarruf Sandığı Sistemi Nasıl Ä°ÅŸliyor?
Konut sahibi olmak isteyen ve bu amaçla bir yılda konutun deÄŸerinin %10’u kadar tasarruf yapabilen bir birey kabaca 10 yılsonunda ev sahibi olabilmektedir. Ancak benzer nitelikleri taşıyan 10 kiÅŸinin her yıl edindikleri tasarrufları bir araya getirerek sırayla bir kiÅŸiye ev alması, ev sahibi olmanın ortalama süresini azaltmaktadır. YTS sistemi bu yapıyı temel alan sosyal yardımlaÅŸma mantığı çerçevesinde ortaya çıkmış olup günümüzdeki ÅŸekline evirilmiÅŸtir.
SözleÅŸme aÅŸamasında taraflar toplam konut tasarruf hesabı tutarı üzerinde anlaÅŸmaya varmaktadır. Yapılacak tasarruf miktarı, aylık ödenecek tasarruf primleri, kullanılabilecek kredi miktarı ve kredi geri ödemeleri bu tutar üzerinden hesaplanmaktadır
Bireylerin dönem boyunca yapacakları tasarruf tutarı sözleÅŸmede üzerinde anlaşılan toplam konut tasarruf hesabının asgari %40’ına tekabül etmektedir. Böylece, konut edinmek isteyenler hedeflenen tasarruf bakiyesine ulaÅŸtıklarında toplam tutarın azami %60’lık kısmı için kredi kullanabilmektedir.
SözleÅŸmede belirtilen tasarruf yapılacak asgari süre dolmadan hedeflenen tasarruf miktarına ulaşılması durumunda bireylerin kredi kullanmak için bu sürenin dolmasını beklemesi gerekmektedir. SözleÅŸmelerde aylık tasarruf tutarı genellikle toplam konut tasarruf hesabının %0,3’ü ila %1’i arasında deÄŸiÅŸmekte, kredi aÅŸamasında ise geri ödemelerde asgari taksit tutarı konut tasarruf hesabının %0,2-%0,9’u olarak belirlenmektedir. Asgari tasarruf yapılacak süre ise en az 18 ay olmak kaydı ile sözleÅŸmeye göre farklılık arz edebilmektedir
Yapı tasarruf sandıklarının sürekliliÄŸi sisteme yeni giriÅŸler, kredi geri ödemeleri ve dosya masrafı olarak sandığa kesilen komisyon ücreti ile saÄŸlanmaktadır. YTS uyarınca oluÅŸturulan pay havuzu konut edinmek isteyen bireylerin aktardıkları tasarruflar ve kredi geri ödemeleri ile beslenmektedir. Havuzdan fon çıkışları ise vade sonunda çekilen tasarruflar, kullanılan krediler ve sözleÅŸmelerini feshedenlerin birikimlerinden oluÅŸmaktadır. Bu yapısı itibarıyla sisteme yeni giriÅŸlerin devamlılığı yapı tasarruf sandıklarının en önemli ayağını oluÅŸturmaktadır.
Yapı Tasarruf Sandıklarının Avantajları
Yapı tasarruf sandıklarının en önemli avantajı birikim ve kredi aÅŸamalarında önceden belirlenen, piyasa koÅŸullarından bağımsız, sabit bir faiz oranı üzerinden iÅŸlem yapılmasıdır. Bu durum, belirlenen dönem boyunca faiz oranlarının piyasada meydana gelen dalgalanmalardan etkilenmeyeceÄŸi anlamına gelmektedir.
Yapı tasarruf sandıklarının bir diÄŸer avantajı borç kullananların kredilerini erken kapatmak istemeleri durumunda herhangi bir ceza ödemesi ile karşılaÅŸmamalarıdır.
Yapı tasarruf sandıkları konut edinmek isteyenlerin yanı sıra ülkenin finansal sistemine de önemli katkıda bulunmaktadır. Sandıklar tasarrufu teÅŸvik etmesi itibarıyla ülkede sermaye birikiminin artırılmasına yönelik katkı saÄŸlayabilecek özelliÄŸe sahiptirler. GeliÅŸmekte olan ülkelere bakıldığında, aralarında Çin’in de yer aldığı bazı Asya ülkeleri, petrol ihraç eden ülkeler ve bazı Avrupa ülkeleri dışında genel olarak tasarruf oranlarının düÅŸük düzeyde seyrettiÄŸi görülmektedir. Bu çerçevede, söz konusu ülkeler için tasarruf oranlarını artırma açısından YTS sistemi önemli bir fırsat olarak deÄŸerlendirilmektedir.
Yapı Tasarruf Sandıklarının Dezavantajları
Yapı tasarruf sandıklarının en önemli dezavantajı; tasarruflara uygulanan düÅŸük faiz oranı nedeniyle enflasyonun hızlı bir ÅŸekilde yükselmesi durumunda birikimlerin deÄŸerini kaybetmesi olasılığıdır. Böyle bir durumda, bireyler tasarruflarını konut yerine daha yüksek getiri elde edebilecekleri yatırım araçlarına yönlendirmeyi seçeceklerdir. YTS sisteminin Almanya’da baÅŸarılı bir ÅŸekilde uygulanmasındaki temel faktör ülkede enflasyonun istikrarlı bir seyir izlemesidir. Nitekim son 20 yılda Almanya’da yıllık enflasyon -%0,5 ile %3,3 arasında, düÅŸük ve dar bir bantta hareket etmiÅŸtir. Bu nedenle, enflasyonun yüksek olduÄŸu ülkelerde YTS sisteminin doÄŸrudan uygulanmasının mümkün olmadığı, sistemin ancak kamunun saÄŸlayacağı teÅŸvikler yardımıyla hayata geçirilebileceÄŸi görülmektedir. Nitekim Almanya örneÄŸinin uygulamaya konduÄŸu Çek Cumhuriyeti, Macaristan, Slovakya gibi ülkelerde baÅŸlangıçta kamu YTS sistemine dâhil olan bireylerin yıllık pirim ödemelerinin %25 ila %40’ına kadar olan bölümüne teÅŸvik saÄŸlamıştır.
SözleÅŸme vade sonunda birikimler ve krediden oluÅŸan toplam tutar üzerinden yapılmaktadır. DiÄŸer bir deyiÅŸle, vade sonunda konut sahibi olmak isteyen kiÅŸi daha önce üzerinde anlaşılan miktar kadar kredi kullanabilecektir. Konut fiyatlarının hızlı bir ÅŸekilde artması, tasarruf süresi sonunda kullandırılacak kredinin yetersiz kalmasına neden olacaktır.
DiÄŸer Ülkelerde Yapı Tasarruf Sandığı Uygulaması
Almanya’da on yedinci yüzyılın sonundan beri uygulanan YTS sistemi diÄŸer Avrupa ülkelerinde 1950 sonrasında yaygınlaÅŸmış olup Avusturya, Ä°sviçre, Hollanda, Bulgaristan gibi ülkelerde konut edinimini teÅŸvik etmek üzere hayata geçirilmiÅŸtir. Fransa, Hollanda ve Arjantin’de kurulan YTS sistemleri Alman modelinden farklı olarak faizsiz iÅŸleyecek ÅŸekilde tasarlanmış ancak enflasyon karşısında tasarrufların deÄŸerini koruyacak önlemler alınmaması gibi nedenlerle istenilen baÅŸarı elde edilememiÅŸtir.
Türkiye ÖrneÄŸi
Türkiye’de 1950’li yıllarda Almanya’daki sandıklar örnek alınarak Emlak Bankası bünyesinde tasarruf sandıklarının kurulmasına olanak tanınmıştır. Böylece 1951 yılında Emlak Bankası, Almanya örneÄŸi baz alınarak yapı tasarruf sandıklarının kurulması için çalışmalara baÅŸlamıştır. Yatırılması gereken miktarın en az bir yıl tasarruf hesabında bekletilmesi koÅŸulu ile Emlak Bankası’nın oluÅŸturduÄŸu YTS sistemi ile o dönemde bireyler hem kendi tasarruflarını kullanarak hem de sandıktan kredi alarak konut edinme olanağına kavuÅŸmuÅŸtur. Kurulan bu sandık sistemi, 1963’lere kadar konut finansmanında varlığını sürdürse de o dönemde gerek ekonomik gerek siyasi nedenlerden dolayı baÅŸarılı bir ÅŸekilde yürütülememiÅŸtir.
BirleÅŸmiÅŸ Milletler (BM) 1976 yılında geliÅŸmekte olan ülkelere konut sorunu hususunda yardımcı olmak amacıyla konut için gerekli finansman kaynağının yaratılması için bu ülkelere bazı tavsiyelerde bulunmuÅŸtur. Bu tavsiyeler arasında, bir dönem Türkiye’nin de uyguladığı “konut edindirme yardımı” adı altında uygulanan zorunlu tasarruf uygulaması da yer almaktadır. 1987 yılında yürürlüÄŸe giren uygulama çerçevesinde, çalışanların ücretlerinden belli bir oranda kesinti yapılması ve bu kesintilerin konut edindirme fonunda biriktirilerek çalışanların emekliliklerinde ev sahibi olabilmelerini saÄŸlamak amaçlanmıştır. Ancak, amacına ulaÅŸmayan uygulama 1995 yılında yürürlükten kaldırılmış ve fonda biriken tasarrufların 2008 yılında geri ödenmesi kararı alınmıştır.
GeçmiÅŸte Türkiye’de enflasyon ve faiz oranlarının iki haneli düzeylerde olması da tasarruf sandığı veya konut edindirme yardımı gibi uygulamaların baÅŸarılı olamamasında önemli rol oynamıştır. Türkiye’de ancak 2004 yılından itibaren enflasyon ve faiz oranları tek haneli seviyeleri görmüÅŸ ve bireylerin konut kredilerine yönelik talebinde artış meydana gelmiÅŸtir. Bu çerçevede, konut kredilerinin milli gelire oranı yükselerek 2013 yılında %7’ye ulaÅŸmıştır. Bununla birlikte, geliÅŸmiÅŸ ülkelerle kıyaslandığında bu oran halen oldukça düÅŸük düzeyde bulunmaktadır.
Faizsiz ev edindirme sistemleri / Evim sektörüne benzer olarak geçtiÄŸimiz yıl SinpaÅŸ Holding'te kendi bünyesinde 'SinpaÅŸ Yapı Tasarruf Sandığı' ÅŸirketini kurarak sektöre giriÅŸ yaptı. Tasarrufa dayalı faizsiz finansman sistemi ile yapı tasarruf sandığı ortak bir amaca ve yakın bir iÅŸleyiÅŸe sahip olsalarda bazı farklı uygulamaları mevcuttur. Önümüzdeki günlerde bu tarz alternatif ev edindirme yöntemlerinin büyüyeceÄŸi ve pazardan daha büyük alacağına kesin gözüyle bakılıyor.